Пожизненная рента квартиры

Договор ренты – соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает второй стороне (плательщику ренты) какое-либо имущество в собственность, а плательщик в свою очередь обязуется выплачивать получателю ренты периодически заранее обговоренную сумму денег либо иные материальные или нематериальные блага в зависимости от особенностей договора.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Предметами договора ренты могут выступать очень различные вещи, движимое и недвижимое имущество, но в данной статье мы подробно рассмотрим во всех аспектах ренту квартиры с пожизненным проживанием.

Суть договора ренты

Суть договора ренты квартиры с пожизненным содержанием заключается в следующих основных правилах: собственник квартиры (получатель ренты) передает в собственность имущество плательщику ренты в обмен на ежемесячное денежное вознаграждение (в этом случае, сумма не может быть меньше чем два минимальных оклада труда) либо иные материальные или нематериальные блага, услуги по уходу и т.п

Чаще всего договор ренты заключают пожилые люди без родственников которым трудно обеспечить себе уход и им не хватает денежных средств.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре, без этого договор действительным считаться не может.

Кто может выступать в роли плательщика ренты?

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено каких-либо ограничений на этот счет, выступать плательщиком ренты может как физическое лицо, так и организация. Важно помнить – некоторые религиозные организации (секты) часто зарегистрированы как общественные организации, их представители могут выступать в качестве плательщиков ренты.

Плюсы и минусы плательщиков ренты

Как и в любом юридическом договоре, в договоре ренты квартиры с пожизненным содержанием есть свои нюансы, и прежде чем заключать его, необходимо обратиться ко всем плюсам и минусам подобного договора.

К плюсам можно отнести:

  1. Приобретение имущества с огромной итоговой скидкой, не идущей в сравнении с рыночной ценой.
  2. После регистрации договора, плательщик ренты сразу же становиться владельцем квартиры минуя долгие бюрократические препоны.
  3. Договор ренты довольно прост и прозрачен (в зависимости от условий в него включенных) а потому, расторгнуть такой договор при надлежащем его исполнении гораздо сложнее.

Из минусов:

  • Недвижимость находится в залоге у получателя ренты (зависит от условий составления договора)
  • До самой смерти получателя ренты, плательщик ренты его содержит, и опять-таки до момента смерти хоть и является владельцем квартиры, но формальным.
  • Есть риск расторжения договора ренты в судебном порядке. В этом случае, все потраченные на получателя ренты средства не подлежат возврату.
  • Доказать надлежащее исполнение дополнительных условий содержания договора сложнее, а свидетельские показания суд может принять не всегда либо в ограниченном порядке. К примеру, если по договору вы покупаете лекарства и готовите еду пожилому человеку, то он из-за ссоры или иного злого умысла может заявить, что вы этого не делали. И без контраргументов доказать обратное порой бывает очень сложно.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Обязательства плательщика ренты

Договор ренты квартиры с пожизненным содержанием чаще всего включает в себя следующие основные условия:

  1. Обеспечение в жилище (получатель ренты может продолжать проживать в квартире если нет договоренности об ином жилье).
  2. Питании и надлежащем уходе за здоровьем (если таковое требует состояние здоровья, чаще всего заключается если получатель ренты пожилой человек либо лицо с ограниченными возможностями, в том числе гигиена тела).
  3. Ежемесячная денежная оплата которая, не может быть меньше чем два минимальных прожиточных минимума.
  4. Иногда вносится пункт о проведении ритуальных услуг и погребении после смерти получателя ренты.
  5. Соблюдение условий которые, не приводят к порче имущества являющегося предметом договора ренты либо снижения его стоимости.
  6. Отчуждать, сдавать в залог или в аренду недвижимость плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
  7. Одежда (с учетом времен года и климатических условий).

Безопасность плательщика ренты

Для того чтобы обезопасить себя от возможной угрозы расторжения договора ренты будь то недовольство оказания услуг или злой умысел, плательщик ренты должен следовать нескольким простым правилам:

  • При передаче денежных средств требовать от получателя подтверждения операции (расписку, квитанцию о денежном переводе и т.п).
  • Обязательно собирать и хранить все квитанции, свидетельствующие об оказании услуг получателю ренты (чеки из магазина, аптеки, квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг).
  • В некоторых случаях чтобы подтвердить получение купленных продуктов питания получателем ренты можно заказывать их с доставкой на дом и сохранением соответствующей квитанции и чека.
  • Через определенный период времени просить от получателя ренты расписку с указанием на отсутствие каких-либо претензий.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Кто может быть получателем ренты?

В отличие от старого ГК где получателем ренты могло быть только нетрудоспособное лицо, в новом гражданском кодексе подобного ограничения нет, кроме одного, — получателем ренты НЕ может выступать какая-либо коммерческая организация.

Плюсы и минусы получателя ренты

Чаще всего договор ренты заключают пожилые и одинокие люди, которые нуждаются в уходе и не могут обеспечить себе достойную старость. И в данном случае, таким лицам нужно быть крайне осторожными, ведь есть шанс что плательщик ренты из-за злых умыслов захочет несколько ускорить процесс естественной кончины и момент абсолютного владения квартиры без каких-либо ограничений.

Из плюсов договора ренты можно выделить:

  1. Получатель ренты и члены его семьи (зависит от договора) могут проживать в квартире являющейся предметом ренты до момента кончины получателя.
  2. Поскольку чаще всего получателями ренты являются пожилые люди, то они имеют дополнительный и регулярный доход превышающий (иногда) размер их пенсии.

Защита прав получателя ренты

В соответствии с законом, если плательщик ренты регулярно задерживает или вовсе не производит оплату согласное договору, то получатель ренты вправе потребовать в судебном порядке полагающиеся ему средства с начисленными процентами, зависящих от срока просрочки платежа.

В случае если нарушается и/или другие условия договора ренты, получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор. В случае успешного расторжения все полученные им средства от плательщика ренты не подлежат обязательному возврату.

Налогообложение получателя рента и плательщика ренты

В соответствии с действующим законодательством плательщик ренты освобожден от уплаты каких-либо за исключением оплаты госпошлины при регистрации договора ренты.  После смерти получателя ренты и вступления в права абсолютного владения плательщик так же не платит налоги.

В свою очередь, получатель ренты обязан производить налоговое отчисление от полученных средств в размере 13%. Так же взимается плата за услуги нотариуса при составлении договора ренты, зависит она от итоговой стоимости жилья рассчитываемой БТИ.

Преимущества договора ренты

В отличие от договора дарения или купли-продажи, преимущества договор ренты в том, что квартира находится под залогом у получателя ренты и переходит в абсолютное владение иного лица лишь после смерти владельца и соблюдения всех пунктов договора.

Поскольку чаще всего получателями ренты выступают пожилые и престарелые люди которые, пошли на этот шаг ради получения дополнительной прибыли и ухода, то они могут не опасаться, что потеряют квартиру.

Составить договор ренты довольно просто. В отличие от завещания владелец квартиры обеспечивает себя пожизненным уходом, поступлением денежных средств или иных благ и условий, включенных в договор. А при их неисполнении или недолжном исполнении, получатель ренты всегда может доказав эти факты расторгнуть договор в судебном порядке и обезопасить себя.

А плательщик ренты в свою очередь по факту смерти владельца квартиры получает в абсолютную собственность, недвижимость которая, не облагается подоходным налогом в размере 13%.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Оформление договора

 Для оформления договора пожизненного содержания необходимы следующие документы:

  1. Заявление.
  2. Договор ренты в количестве по числу сторон (плюс одна копия).
  3. План квартиры и ее оценка (получить их можно в БТИ, оплачивается отдельно).
  4. Выписка из Росреестра о наличии\отсутствии каких-либо обременений на квартиру (судебные и налоговые аресты, залоги, задолженности и т.п)
  5. Документы подтверждающие право собственности получателя ренты на квартиру (завещания, договор купли-продажи и т.п).
  6. В том случае, если получатель ренты состоит в действующем браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга.
  7. Нотариально заверенное разрешение супруга в случае если квартира является совместной собственностью (если такой имеется) либо приобретена в момент нахождения в браке.
  8. Если получатель ренты несовершеннолетний, необходимо разрешение опекунского органа либо иного органа, осуществляющего надзирательный контроль.
  9. В случае если подразумевается передача части квартиры, необходимо разрешение от всех иных (при наличии) собственников жилья и отказ от преимущественной возможности покупки доли.
  10. Действующие паспорта сторон договора (плюс копии).

Еще желательно для того, чтобы исключить возможное признание договора недействительным в будущем, потребовать от получателя ренты справку из психо и неврологического диспансера о том, что он не стоит там на учете.

После получения всех необходимых документов, составляется заверенный у нотариуса договор ренты, — без заверения договор не действителен, и регистрируется в Росреестре.

В настоящее время чаще всего собрать все вышеперечисленные документы можно в одном из МФЦ по месту нахождения квартиры.

Указанный список документов может не является исчерпывающим, и в ряде ситуаций потребуются некоторые дополнительные.

При составлении и заверении нотариального договора ренты уплачивается госпошлина в размере 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей.

От уплаты госпошлины освобождаются инвалиды I и II групп, так же им предоставляется скидка в размере 50% от всех услуг дополнительных услуг нотариуса.

Особенности договора пожизненного содержания

 В договоре пожизненной ренты обязательно должны быть прописаны следующие условия, без которых договор не будет считаться действительным:

  • Виды и объем содержания (Покупка продуктов, лекарств, приготовление еды, сколько раз в неделю, по каким дням и в каких объемах).
  • Общая сумма пожизненного содержания (из расчета не менее двух минимальных прожиточных минимума в месяц).
  • Стоимость имущества, являющегося предметом договора ренты (рассчитывается по заключению оценки БТИ, завышать ее нельзя).
  • Величина ежемесячного платежа.
  • Порядок оплаты коммунальных услуг (в том случае, если и эту обязанность на себе берет плательщик ренты).
Еще одной немаловажной особенностью договора пожизненной ренты является то, что плательщик ренты после заключения и регистрации договора вправе продать квартиру. В этом случае, все обязанности и права по договору переходят новому владельцу, и при нарушении им условий старый владелец также несет ответственность.

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Договор ренты квартиры с пожизненным содержанием может быть обжалован и расторгнут, как и любой другой в случае ошибки и неточности при его составлении, чаще всего причинами являются:

  1. Ненадлежащее исполнение обязанностей договора, либо исполнение их в неполном объеме.
  2. Задержка оплаты ежемесячной суммы (в этом случае, получатель ренты вправе потребовать процентные начисления по сроку просрочки платежа).
  3. Угрозы жизни и здоровья от плательщика ренты по отношению к получателю, различные противоправные действия, действия криминального характера и действия, которые могут повлечь за собой повреждение имущества и снижения его стоимости.
  4. Снижение уровня жизни и условий проживания получателя ренты.
  5. Если будет доказано что в момент составления договора одна из сторон находилась в алкогольном или наркотическом опьянении, не отдавало отчет о происходящем или впоследствии обмана не осознавало последствий сделки в полном объеме.
  6. В случае подписания и составления договора под давлением, шантажом, угрозами и иными подобными действиями.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием

В отличие от договора ренты, договор купли-продажи подразумевает под собой выплату продавцу стоимости жилища с сохранением дальнейшего права проживания на территории квартиры вплоть до смерти и не требует дополнительных обязательств от покупателя по типу ухода и заботы о продавце.

Также, в данный договор могут быть включены (по желанию сторон) любые другие условия, не противоречащие законодательству. К примеру, проживание в данной квартире не самого продавца, а его родственника на определенный срок, детей до достижения определенного возраста и т.п

Для продавца в таком случае снова есть угроза злого умысла покупателя, — он может попытаться ускорить процесс кончины и освобождения жилплощади.

В случае нарушения каких-либо прав (особенно на систематической основе) проживающего в данной квартире, он вправе потребовать денежной компенсации.

Договор купли-продажи с пожизненным содержанием может быть расторгнут в судебном порядке без дополнительных сложностей и препятствий в случае обоюдного согласия. В таком случае, восстанавливаются все прежние правовые статусы на владение.

В редких случаях, иждивенец может потребовать судебной замены некоторых пунктов условий договора взамен на денежные средства.

Может ли быть установлена пожизненная рента на нескольких получателей ренты?

В соответствии с законом получателями ренты могут быть несколько лиц при условии владения равными долями квартиры. В случае смерти одного из получателей ренты, выплаты в его пользу не прекращаются, а переходят в пользу второго получателя ренты.

Условия расторжения договора ренты

В первую очередь условием расторжения договора ренты пожизненного содержания является неисполнение или исполнение ненадлежащим образом условий договора.

К остальным относятся:

  1. Регулярная задержка ежемесячной оплаты получателю ренты (в этом случае, он вправе потребовать процентных выплат, зависящих от времени просрочки платежа).
  2. Недееспособность получателя ренты (чтобы избежать подобного перед подписанием и регистрацией договора желательно взять с получателя ренту справку о состоянии здоровья, психо и неврологического диспансеров.
  3. Введение получателя ренты в заблуждение относительно ежемесячных выплат, услуг, включенных в договор и прочее.
  4. Использование тяжелого физического или материального положения получателя ренты в целях заключения договора или заключения его на невыгодных для получателя условиях.
  5. Получатель ренты может потребовать расторжения договора в случае признания плательщика ренты банкротом.
  6. Заключение сделки в условиях обмана, угрозы жизни и здоровья как получателя ренты, так и членов его семьи и близких родственников.
  7. Неправильно составленный договор. Даже опечатка в одном слове или неточность может послужить веским основанием для признания договора ренты недействительным.

Условия, при которых договор ренты может быть признан недействительным

Помимо случаев, описанных выше, существуют условия, при которых договор ренты изначально не является действительным.

К ним относятся:

  • Если получатель ренты является недееспособным лицом.
  • Получатель ренты на момент составления и регистрации договора является несовершеннолетним и не получены разрешения на из надзирающих органов и органов опеки.
  • Если договор не заверен нотариально.
  • Ошибки в реквизитах договора (даже небольшая неточность может послужить поводом признания договора ренты недействительным).
  • Заключение сделки под воздействием обмана, введение в заблуждение, угрозы насилия и физической расправы, угрозы членам семьи и близким родственникам получателя ренты и владельца квартиры.
  • Заключения сделки в формах, грубо противоречащих действующему законодательству.

Итог

Итак, в каких случаях договор ренты с пожизненным содержанием наилучшее решение и равно выгоден сторонам?

Если вы получатель ренты:

  1. Вы пожилой и одинокий человек которому уже трудно или все труднее ухаживать за собой, а финансов категорически не хватает.
  2. Вы хотите передать квартиру своим детям, внукам или иным родственникам, но не до конца уверены в их благонадежности и попросту боитесь остаться без жилья.

Если вы плательщик ренты:

  • Даже с учетом ежемесячных выплат и иных услуг по заботе, итоговая стоимость квартиры после ее получения в абсолютное владение несоизмеримо ниже рыночной.
  • Квартиру вам уже обещает ваш престарелый родственник или посторонний человек в обмен на заботу и денежное содержание, но вы неуверены в его честности и хотите обезопасить себя от любых неожиданностей.

В любом случае, к составлению договор ренты с пожизненным содержанием в обмен на квартиру нужно быть очень внимательным, детально обговорить и проработать каждый пункт, и в будущем собирать доказательства надлежащего и качественного выполнения всех обязательств.

Если вы плательщик ренты, убедитесь в адекватности и дееспособности владельца квартиры, сохраняйте всю отчетность и требуйте от получателя ренты письменное подтверждение получения денежных средств, отсутствия претензий по оказываемым услугам и их качеству.

Если вы получатель ренты, то не пожалейте времени и денег для консультации с юристом на предмет услуг, включенных в договор.

Бесплатная консультация юриста

1
Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности